La mejor forma de tener una idea bastante aproximada es acudir a un profesional inmobiliario que te aconseje. Ellos mejor que nadie conocen los precios de mercado.

También puedes informarte de otros inmuebles que se hayan vendido recientemente en la zona con las mismas características que el tuyo.

Y por supuesto también puedes pedir una tasación oficial del inmueble aunque no necesariamente será el valor de mercado real, pero sí por el que se regirá el banco a la hora de conceder una hipoteca al comprador.

Cuando ya tengas una idea aproximada y antes de poner tu precio, también debes de ser realista en cuanto a la situación actual: los pisos no se venden con la facilidad que se vendían antes y por supuesto deberás valorar “tu necesidad de vender”.

Si pones un precio demasiado alto, aunque estés dispuesto a bajarlo, los posibles compradores no se acercarán porque tienen exceso de ofertas. Mejor que pongas desde el principio un precio ajustado aunque siempre cuenta con que tendrás que negociar una rebaja.

También puede ocurrir que al comprador le interese subrogarse a dicha hipoteca y entonces tiene que ser el banco el que acepte al comprador como nuevo deudor de la misma (cualquiera de las dos opciones se hacen en el acto de la firma de la escritura pública ante notario).

Si no hay hipoteca por ninguna de las partes, no hay más que ajustar el valor de los bienes.

Si existe hipoteca por una de las partes, hay que tener en cuenta que, en este caso, eso podría afectar el valor de los bienes intercambiados.

Tanto si existe hipoteca por una parte como por las dos, es necesario el consentimiento del banco para “cambiar la deuda”, es decir, para que haya una novación del deudor.

La crisis está provocando una caída importante del precio de la vivienda, lo que dificulta mucho vender al precio deseado, pero al mismo tiempo, el reisgo de quedarse en paro o que el Gobierno vuelva a subir los impuestos a la vivienda meten el miedo en el cuerpo a muchos compradores que no se atreven a comprar.

De esta manera, surgen en internet nuevas iniciativas para vender lo que, de manera tradicional, es a falta de una palabra menos drástica, difícil. Es el caso de un portal inmobiliario llamado truequeinmo.com, que ofrece la posibilidad de dar salida a los inmuebles mediante una permuta, una venta o, incluso, mediante un alquiler con opción a compra.

No obstante, no todo el mundo cree que la bajada de precios inmobiliarios sea beneficiosa. Según la propia vicepresidenta segunda del Gobierno y ministra de Economía, Elena Salgado, crear las deducciones fiscales para la compra de vivienda aumentó la burbuja inmobiliaria cuando se podrían haber destinado a otros sectores más productivos de la economía.

CAÍDA DE PRECIOS EN MADRID

Sea como sea, para el inversor madrileño el caramelo está en Arroyomolinos y en Boadilla del Monte, donde los precios han caído en torno al 13 por ciento tan sólo en el último trimestre. Su depreciación ha sido tal que se han sitadon como la primera y tercera mayor caída a nivel nacional, respectivamente.

Según el Índice del Mercado Inmobiliario pisos.com, la vivienda en la región madrileña descendió en el último mes un 0,75 por ciento, al pasar de 3.106 euros por metro cuadrado en agosto a 3.083 euros en septiembre, por detrás de Guipúzcoa (4.959 /m2), Vizcaya (3.884 /m2) y Barcelona (3.104 /m2).

Trimestralmente, la variación en Madrid ha sido un poco más elevada al haberse registrado un descenso del 1,75 por ciento. En Madrid capital, el precio de la vivienda bajó un 0,90 por ciento de agosto a septiembre, al pasar de 4.064 a 4.027 euros el metro cuadrado, y un 2,64 por ciento en el último trimestre.

Fuente: TeleMadrid.es 9.12.09

Según las estadisticas, el 80 % de los propietarios de las casas de segunda mano que actualmente están a la venta, piensan reinvertir en otra casa, una vez hayan vendido la actual.

Los motivos son diversos:

-Familias que compraron la vivienda en época de bonanza económica y que ahora no pueden seguir pagando por, en muchos casos, haber perdido el trabajo alguno de los miembros de la familia. En este caso, no les importaría cambiarse a un piso más pequeño o que esté en otra zona menos cara.

-Familias más afortunadas que en su día compraron un piso pequeño y que ahora necesitan uno más grande porque la familia ha aumentado pero para eso tendrían que vender el actual, algo difícil en estos momentos.

-Personas mayores que ven como sus hijos se van de casa y quieren una casa más pequeña.

-Gente que por motivos laborales tiene que desplazarse a otro punto de la geografía española y que en muchos casos aún está pagando hipoteca de la casa y tiene que pagar también un alquiler en el nuevo punto de destino.

-Inversores o gente que tienen más de una propiedad y que cambian por otro tipo de inmueble más cerca de su residencia habitual o en otro lugar para disfrute propio.

Todos ellos se encuentran con las manos atadas ante la imposibilidad de vender su casa actual. Tenemos un problema añadido que es la imposibilidad casi absoluta de acceder a un préstamo hipotecario y es aquí donde la permuta les puede ayudar a solucionar el problema.

Desde Cambiar Casa, les ayudamos a encontrar “su media naranja inmobiliaria” y nos encargamos de todas las gestiones hasta el dia de la firma de la escritura en notaría.

Actualmente en Cambiar Casa estamos en disposición de cambiar inmuebles en toda la geografía española y tenemos agentes en varios puntos de la Comunidad de Madrid, Comunidad Valenciana, Canarias y Andalucía, aunque muy pronto esperamos tener colaboradores en todas las Comunidades.

En Cambiar Casa somos un grupo de profesionales del sector con una larga experiencia y que aunque nos hemos especializado en la gestión de permutas (somos pioneros en este campo), por supuesto no dejamos de lado cualquier otra opción como la venta, alquiler, alquiler con opción a compra.. puesto que las necesidades y los problemas de todas las personas no son iguales.

Aurora Villagrasa
CambiarCasa@telefonica.net
Telf. 625 683 016

Si lo estás haciendo a través de una inmobiliaria, ellos se encargarán de todo y si la compraventa la estás haciendo directamente con otro particular, puedes contratar nuestro servicio integral de asesoría.

Si decides hacerlo por ti mismo, lee atentamente lo que sigue.

No importa que la inmobiliaria o el propietario te digan que hay otro comprador interesado en la compra y que tienes que entregar ya una cantidad en concepto de señal y firmar un contrato si no quieres perderlo. Puede que sea verdad y te quedes sin ese piso, pero…. hay muchos más. En cambio, si entregas una cantidad sin haber comprobado lo que te anotamos a continuación, puede que te quedes sin el piso y sin el dinero.

Tienes que averiguar lo siguiente:

1. Quién es el/los propietarios: Para ello necesitarás una copia del DNI del que dice ser el propietario y una copia de la escritura de propiedad.

En ella puede que te encuentres con que efectivamente el único propietario de la vivienda sea el que dice ser. Pero lo lógico es que te encuentres con una infinidad de casos un poco más complicados en cuanto a la titularidad del inmueble en los que tendrás que poner ciertas condiciones.

Te anotamos algunos de ellos.

- La vivienda es privativa de uno de los conyugues pero es la vivienda habitual de ambos. En este caso, tiene que estar de acuerdo el otro conyugue, porque tendrá que ir a firmar a la Notaría el día de la firma de la escritura, en caso contrario, no la podrá vender.

- La vivienda proviene de una herencia y no está inscrita. Esto es bastante frecuente, el vendedor tiene que hacer los trámites oportunos antes.

- La persona que tiene que firmar el contrato no es el propietario pero dice tener poderes para hacerlo. Esto puede ocurrir cuando el vendedor es extranjero y deja aquí a alguien encargado de la venta, pero comprueba que entre los poderes que se le han otorgado, figura el de la venta.

- La vivienda proviene de una herencia y tiene varios herederos: El contrato lo tienen que firmar todos los herederos, así que no vale que te digan que algún hermano vive lejos pero que no hay problema.

- Si la persona que te pretende vender solo tiene el usufructo de la vivienda, lógicamente no la puede vender, pero sí alquilar.

2. Averiguar las cargas y gravámenes: Una vez hayas averiguado la titularidad de la vivienda, tienes que saber si la vivienda tiene alguna carga, para que después no tengas ninguna “sorpresa”.

Debes de saber que la Ley obliga al comprador a responder de las cargas de la vivienda que ha comprado. Así que tendrás que averiguar lo siguiente:

- Si la vivienda tiene alguna hipoteca o embargo. Esto lo vas a ver en la Nota Simple Informativa del Registro de la Propiedad que tienes que pedir.

- Si existe alguna hipoteca, puedes ir al banco para comprobar si se está al corriente de los pagos o hay algún procedimiento judicial ya empezado contra la vivienda. Si la nota registral revela la existencia de afecciones fiscales no debes de preocuparte ya que no implican ninguna irregularidad.

- Si existen inquilinos en la misma. El comprador estará obligado a respetar el contrato de alquiler aunque desconozca su existencia.

- Si está sujeta a algún régimen especial, como ocurre con las Viviendas de Protección Oficial.

- Si está al corriente en los pagos de IBI (Contribución urbana).

- Si está al corriente en los gastos de comunidad del edificio.

- Si la vivienda es muy antigua y no está en buenas condiciones, debería de ir al ayuntamiento para cerciorarse de que el inmueble no ha sido declarado en ruina, cumple con las exigencias de los planes urbanísticos o está afectado por algún plan.

Entre las oportunidades que ofrecen los expositores, cabe destacar los pisos desde 60.000 euros a 35 minutos de Madrid que ofrece Soluciones Afirma. O el compromiso de precio mínimo garantizado y plan renove de Caixa Catalunya para facilitar el cambio de vivienda, con garantía de recompra del inmueble en caso de que el comprador se quede sin trabajo. La Fórmula Foproin es otro de los atractivos de Low Cost Madrid, por la que se puede reservar una vivienda sin entrega de dinero hasta el 30 de diciembre de 2010. Gilmar, cuyos descuentos alcanzan hasta el 40%, expone promociones tanto en Las Rozas, como en el centro de Madrid e incluso en Tánger, Marruecos. El alquiler con opción a compra es uno de los atractivos de la oferta de viviendas protegidas de hasta cuatro dormitorios que expone Gilmar. Grupo Vive expone producto de la comarca de La Sagra a precios de oportunidad. Level presenta producto “low cost” de toda España, desde Madrid a Salamanca, Castellón, Málaga o Sevilla.

El primer Salón Inmobiliario “Low Cost” celebrado en Barcelona, se cerró con una asistencia de 60.000 visitantes y una cifra de negocio de más de 30 millones de euros.

Las tres cajas catalanas que estuvieron presentes en el salón inmobiliario y que fueron Caixa Catalunya, Caixa Sabadell y Caixa Tarragona, vendieron un total de 37 pisos durante la feria y captaron más de 4.000 contactos de personas interesadas en adquirir una vivienda.

La gran afluencia de público obligó a Caixa de Catalunya y Caixa Sabadell a ampliar su espacio de exposición con un módulo más cada uno.

En ‘Low Cost’ se ofertaron pisos por 76.000 euros en Lleida, o en Barcelona con precios rebajados en unos 50.000 euros, que llegan hasta los 120.000 euros de descuento por un apartamento en el Valle de Arán.

No obstante, Madrid acogerá el próximo otoño un salón inmobiliario de precios reducidos o ‘Low Cost’ igual al celebrado en Barcelona.

El segundo Salón Inmobiliario ‘low cost’ se celebrará en Madrid entre el 25 y el 27 del próximo mes de septiembre, estará abierto a la participación de particulares que quieran vender sus casas, informó hoy la organización.

La única condición para participar en el certamen será que en todos los activos inmobiliarios que se ofrezcan figure el precio original y el rebajado con el que se acude a la feria. Cada expositor decidirá la rebaja que desea realizar.

Además de abrir su formato a particulares el Salón de Madrid acogerá a promotoras, inmobiliarias, bancos, cajas y agentes inmobiliarios. Podrán acudir con viviendas de primera y segunda residencia además de con otros activos como oficinas, locales comerciales, naves industriales y plazas de parking.

La segunda oportunidad en Barcelona será Barcelona Meeting Point, que tendrá lugar del 27 de octubre al 2 de noviembre.

Hoy me ha vuelto a sorprender con el post que a continuación os adjunto, por la claridad y la sencillez con la que explica este concepto un poco difuso para muchos de nosotros, así que os lo adjunto para que os aclare todas las dudas.

¡Gracias por el articulo Xavier!

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EL ALQUILER CON OPCIÓN A COMPRA

Definición:
“Alquiler con opción a Compra” es un acuerdo entre el arrendatario y el propietario arrendador, donde el arrendatario puede ejercer la opción de comprar la vivienda después de haber vivido en ella durante un período de tiempo específico, normalmente hasta un máximo de 5 años. En el momento de ejercer la opción de compra, al precio del inmueble se le descontara un porcentaje del alquiler pagado hasta este momento.

1.- La opción de compra es un contrato en el que una parte, promitente, se obliga a vender algo a otra, optante, si ésta decide comprar.
2.- En la opción tiene que constar el precio de la futura compraventa y el plazo de tiempo que el beneficiario tiene para ejercitar su derecho de compra.
3.- Puede ser un contrato independiente o ser pactado como una parte de otro contrato (por ejemplo de arrendamiento).
4.- Se puede inscribir en el registro de la propiedad para que sea exigible a terceros.

Las Viviendas en alquiler con opción a compra son una de las modalidades con que se plantean las constructoras e inmobiliarias combatir la crisis. Un aspecto importante que nos tenemos que plantear en caso de elegir esta modalidad es que el contrato refleje el precio de compra, los plazos y el derecho prioritario respecto a cualquier otro.
El alquiler con opción a compra es un producto el cual trabaje en los noventa, aunque la mayoría de profesionales que actualmente se dedican a este sector no lo recuerdan y lo anuncian como un nuevo producto.

Quiero aclarar, que es el alquiler con opción a compra, producto que actualmente usan los constructores para dar salida a su stock de viviendas y producto el cual el gobierno reconoce y apoya, también los propietarios de viviendas de segunda mano, pueden utilizar este producto. Este producto solo se puede utilizar en viviendas o propiedades construidas.

No confundamos este producto con la permuta Inmobiliaria o el Leasing Inmobiliario, que no nos engañen, el leasing es un producto financiero en el cual interviene una entidad de crédito, producto muy utilizado en locales comerciales, otorgados mayormente por cajas de ahorros. La permuta muy utilizada por los promotores a la hora de comprar solares, tira mas al trueque inmobiliario.

Centrémonos en el alquiler con Opción a compra:

Este producto no deja de ser un alquiler, lo legal sería primero firmar un contrato de alquiler de 5 años, como estipula la ley y después firmar el contrato de opción a compra. Las condiciones de la compra, dependerá del promotor, si el promotor tiene prisa, las condiciones serán buenas y si no tiene prisa, nos pueden pedir una entrada de mínimo un 5% y realizar la opción de compra y el contrato de alquiler a un año.

En la situación que tenemos el mercado Inmobiliario en la actualidad, tenemos un buen abanico de ofertas, para elegir.
El funcionamiento de las cuotas mensuales en la opción de compra:

Esta son las dos opciones más utilizadas:

- descontar el 50% de las cantidades entregadas
- o el 100%.
Ejemplo:

Estipulamos el precio de compra dentro de la opción a dos años y el precio de compra si la opción no se ejecuta a los dos años y la ejecutamos a los tres años.

Primero firmamos el contrato de alquiler a 5 años, como estipula la ley y después el contrato de opción de compra, que va separado del de alquiler ya que no tienen nada que ver el uno con el otro.

- En una opción de compra de 1 a 3 años.

- Se estipula el precio de venta actual de la propiedad, si el cliente compra antes de los dos primeros años el promotor le descontara el 100% de las cantidades entregadas en concepto de alquiler al futuro propietario.

- Si o comprara a los dos años y la compra se efectuara a los tres años, solo se le descontaría el 50%, del precio de venta del piso.

Tenemos de tener en cuenta que el precio al que compramos la vivienda en el alquiler con opción a compra, es el que actualmente tiene fijado el promotor. Importante saber, que lo más normal es que cuando terminemos la opción, el precio de las viviendas serán mas bajos que el que nosotros tenemos fijado en nuestro contrato, aquí tendremos de elegir nosotros lo que queremos hacer. Es muy importante firmar un contrato de alquiler como es legal y después la opción de compra ya que si no queremos efectuar la compra, tenemos derecho a seguir de alquiler y al final del contrato, si el constructor o propietario sigue interesado en comprar, realizarle una oferta de compra.

El precio de compra solo se incrementa si la compra no se efectúa en nuestro ejemplo dentro de los dos años, dependiendo del profesional que venda los pisos, a partir del tercer años se podría subir el precio del piso un % pactado anteriormente y lo que anteriormente explicábamos, también deduciríamos de las cantidades entregadas solo un 50%.

El rincón aconseja, buscar diferentes opciones de alquiler con opción a compra, para poder negociar con las diferentes promotoras y si puede ser utilizar nuestra formula explicada de alquiler con opción a compra.

No hay ninguna ley, que regule la opción a compra, es el cliente el que tiene que decidir si la que le ofrecen la promotora le interesa o puede seguir buscando una opción que se parezca más a la nuestra, les aseguramos que más de un promotor la utiliza.

Aquí van algunas:

Alquiler de viviendas:

-Ayudas a propietarios de viviendas libres para alquilar.

-Ayuda a la rehabilitación de viviendas destinadas al arrendamiento

-Ayudas a los inquilinos.

-Ayudas destinadas para promoción de viviendas destinadas al alquiler.

Compra de viviendas:

-Ayudas para la adquisición de viviendas ya existentes.

-Ayudas a la promoción y adquisición de vivienda protegida de nueva construcción.

Rehabilitación de viviendas:

-Ayudas para la rehabilitación de la vivienda.

-Ayudas a la rehabilitación de viviendas destinadas al arrendamiento.

Boletínes AVJ -Ayudas de vivienda para jóvenes.

-Junio 2009

Hace no mucho tiempo, vivía muy feliz en un pisito de alquiler que compartía con esa chica que por fin se decidió a venirse a vivir conmigo. Era un pisito de tan sólo 60 m2 en un 4º piso sin ascensor y en una zona un poco retirada del centro.

Las cosas nos iban muy bien, ya que trabajábamos los dos y con lo poco que pagábamos por el alquiler, nos podíamos permitir el lujo de salir todos los fines de semana con los amigos a cenar y a tomar unas copas por ahí.
Un buen día, decidimos ir a cenar a ese restaurante que nos gustaba tanto y que hacía tanto tiempo que no visitábamos.

Menuda sorpresa la nuestra cuando comprobamos que en lugar del restaurante había un solar con un cartel que decía:

“Próxima construcción de viviendas y áticos con amplias terrazas  desde 120.000 €”

A partir de ese momento, las palabras “áticos con amplias terrazas” quedaron grabadas en nuestros corazoncitos y en nuestras mentes. Además ¡sólo por 120.000 euros!. Así que en vez de irnos a cenar, nos sentamos en un banco del parque que había enfrente del solar y empezamos a soñar.

Nos imaginamos en ese ático con vistas al parque desde los amplios ventanales que prometía la foto del cartel, disfrutando de una barbacoa con nuestros amigos en la gran terraza bajo el cielo con estrellas y una música “chill out” amenizando la velada.

Este fue solo el primer sueño, después decoramos los grandes espacios abiertos del magnifico ático y hasta decoramos la habitación del futuro bebé….. así hasta que lo hicimos “nuestro”.

A la tarde siguiente, al salir del trabajo, fuimos a hablar con la constructora para que nadie nos quitara “nuestro sueño” de 120.000 euros (justo lo que teniamos ahorrado).

La señorita que nos atendió tenía mucha prisa, así que nos dió sin mucho interés los planos y nos dijo que estarían terminados en dos años, que no podiamos hacer ningún cambio en la distribución, y que su precio eran: ¡¡ 425.000 € + IVA !!, que el precio de 120.000 € correspondía a otros pisos más pequeños y que no les quedaba ninguno. Luego añadió: “Si les interesa este piso, tienen que hacerme la reserva como muy tarde mañana porque hay más gente interesada en él”.

Esa noche no dormimos. “Nuestro sueño” costaba más dinero de lo que habiamos pensado, pero no pasaba nada: teniamos dos trabajos y Juan Martinez el director de nuestro banco (él se empeñaba en que le llamaramos por su nombre de pila y le tutearamos), siempre que nos veía entrar por la puerta de su oficina, salía a saludarnos y a ofrecernos préstamos que no necesitabamos.  Hablariamos con él y le explicaríamos el caso.

Cuando hablamos con Juan nos quedamos más tranquilos. Con nuestros sueldos y nuestra edad, nos ofreció darnos un préstamo para que pudieramos ir pagando la entrada, luego ampliar la hipoteca hasta el 110 % del precio y así pagar el IVA y comprar algunos muebles. Le dijimos que teniamos dinero ahorrado para pagar la entrada y que no necesitabamos tanto. Terminariamos de pagar el préstamo hipotecario a los 70 años. Llegó el feliz dia de la firma y de la entrega de las llaves: “Nuestro sueño” hecho realidad………..

…….Y nuestra pesadilla empezó a los pocos meses:  Mi pareja se había quedado embarazada y cuando nació nuestro bebé, las cosas no iban muy bien en su empresa y aprovecharon para “quitársela de encima”. Nos tuvimos que apretar el cinturón un poco ya que ella cobraría mucho menos dinero ahora en el paro.

Mi preocupación fue en aumento a medida que pasaban las semanas y veía como en mi empresa iban despidiendo a gente, hasta que me llegó a mí también el turno y me fui al paro dos meses después que mi pareja.

Con lo que cobramos del paro no podiamos pagar los plazos de la hipoteca así que nos fuimos a hablar con Juan para pedirle que con ese dinero que se había ofrecido a prestarnos seis meses atrás, nos ampliara la hipoteca (y poder pagar los plazos de la actual).

Podeis imaginaros la risa que le entró ¿no?. El Sr. Martinez (antes Juan) nos dijo que lo sentía mucho pero que era del todo imposible ampliarnos la hipoteca estando en el paro y que si no nos poniamos al corriente en los pagos en un corto plazo, se vería obligado a ejecutar y embargarnos “nuestro sueño”.

A costa de muchos sacrificios y gracias al dinero que estamos cobrando del paro, vamos pagando las cuotas de la hipoteca….  No hay barbacoa con amigos en la terraza ni música “chill out” después de cenar a la luz de las estrellas. Solo hay desesperación por la incertidumbre de lo que pueda pasar. Tampoco tenemos ya el dinero que habiamos ahorrado porque lo ofrecimos en sacrificio a “nuestro sueño”. Intentamos vender lo que antes era “nuestro sueño” y ahora se ha convertido en “nuestra pesadilla” y que alguien más afortunado que nosotros sepa ver la magia que vimos nosotros cuando la compramos.

Una vez vencido nuestro orgullo o amor propio o como querais llamarlo, hemos aceptado cambiar “nuestro sueño con su hipoteca” por un conocido pisito de tan sólo 60 m2 en un 4º piso sin ascensor y en una zona un poco retirada del centro que nos ha ofrecido nuestro antiguo arrendador. El también estaba intentando vender ese piso para comprar uno más grande y no lo conseguía.

La vida es así de complicada ¿o nos la complicamos nosotros?.

¿Qué opinas tú? ¿Cuál es tu caso? Anímate a escribir algo sobre ti.